投資に関する用語

不動産投資にまつわる専門用語は不動産投資を始める上である程度知っておくべきでしょう。

ここでは不動産特定共同事業、分配金、アセットマネジメントの3つの用語を説明します。

 

【不動産特定共同事業法】

不動産特定共同事業法は投資家の保護を目的として施行された法律です。

1995年4月に施行されています。

不動産特定共同事業とは、複数の投資家が出資し、不動産会社などの専門家が不動産事業を行い、

その運用収益を投資家に分配する事業のことです。

不動産特定共同事業を行うために許可を得るためには、

事業を適確に遂行するに足りる財産的基礎及び人的構成を有するものであることなど、

定められた要件を満たす必要があります。

この事業により販売される「不動産小口化商品」は不動産特定共同事業法上、

「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸借型」と大きく3つの契約類型が認められています。

 

【分配金】

不動産投資においての分配金とは、「利益の分配として投資家に支払われるお金のこと」です。

主に不動産投資信託の投資法人から支払われるものです。

株式投資でいえば「配当金」と同じ分類です。

不動産投資において運用して得た収益を投資家の保有口数に応じて分配されます。

収益(利益)に応じてその金額が決まるのですが、

収益がなかった場合や損失の場合には分配金が支払われないこともあります。

 

【アセットマネジメント】

アセットマネジメントとは、投資家の代わりに株式や債券、不動産といった金融資産の管理を代行する業務のことです。

投資家の代わりに(代行)投資用不動産の管理・運用を行うことです。

アセットマネジメントは、アセットマネージャーという専門家が不動産を運用します。

 

鑑定に関する用語

不動産投資において鑑定に関する専門用語もたくさんあります。

ここでは鑑定に関する「固定資産税評価額」「基準地価」「原価法」について説明します。

 

【固定資産税評価額】

不動産を所有すると「固定資産税」を支払う義務があります。

土地や建物といった不動産を所有すると毎年納付することが定められています。

固定資産税の税額については「固定資産税評価額×1.4%」で計算されます。

固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際の基準となる評価額のことです。

土地や建物をどのように評価するかを定めた固定資産評価基準に基づき、各市町村が個別に決める評価額のことです。

土地の場合は、土地の時価の約70%が目安といわれています。

ただし、場所や地形、面積などにより評価額は違います。

建物は新築の場合、建物を建てるのにかかった金額の約50~60%が目安ですが、

構造や規模、築年数により評価額には違いがあります。

 

【基準地価】

基準地価とは、各都道府県の調査を基にして9月下旬に公表される地価指標のひとつです。

現在所有している土地がいくらなのか参考にできる目安になるものです。

基準地価は一般の土地取引だけでなく、地方公共団体や民間企業の土地取引の目安としても活用されます。

基準地価と似たようなものが「公示地価」ですが、

大きな違いは国土交通省ではなく都道府県が不動産鑑定士の評価をもとに土地価格をまとめていることです。

 

【原価法】

不動産鑑定評価において、不動産の再調達原価をベースとして、対象不動産の価格を求める手法のことを原価法と言います。

価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、

この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求めます。

原価法は主に一戸建てなどの査定価格を算出する際に使用される不動産鑑定方法です。

計算方法は「対象不動産価格=再調達原価-減価修正」です。

 

取引に関する用語

不動産取引に関する専門用語もたくさんありますが、

そのなかで今回は「サブリース」「現状有姿売買」「減価償却費」の3つを説明します。

 

【サブリース】

サブリースとは、賃貸経営のひとつで、

不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する契約のことです。

物件のオーナーはサブリース会社や不動産会社に建物を一括で借り上げてもらい、サブリース会社から一定の賃料を得ます。

仮に空室があっても、サブリース会社からきちんと賃料は支払われる家賃保証が魅力です。

入居者は物件のオーナーではなく、サブリース会社と賃貸借契約を結びます。

サブリースには「賃料固定型」と「実績賃料連動型」の2つのタイプがあります。

前者は物件オーナーに支払う賃料を固定するもので、後者が実際の賃料に連動させるものです。

賃料固定型は安定した収入が見込めるメリットがあり、実績賃料連動型には賃料の増額が見込めるとのメリットがありますが、それぞれデメリットもあります。

 

【現状有姿売買】

不動産売買の契約書には「現状有姿で物件を引き渡す」という記載があることも。

その意味を知らずに契約してしまうとトラブルになる可能性があります。

現状有姿売買とは、現時点における物件のあるがままの姿で売買するという意味です。

物件に何らかの不具合や修繕する必要があっても売主はそれを修繕する義務がありません。

契約前には気付かなかった不具合が引き渡し後に見つかったとしても、売主はその責任を問われないのです。

この契約には買主が必ず同意しなくては成り立ちません。

買主にとって現状有姿売買は不利になるのではないかと思いがちですが、そうとも言えません。

現状有姿売買が買主にどのようなメリットがあるのかを紹介します。

 

1.不動産価格の大幅値引き

大がかりな修繕が必要になる物件の場合、売買価格を大幅に下げてもらえる可能性があります。

 

2.買主と売主間でのトラブルが起こり難い

最初から現状有姿売買契約をすることで買主と売主間のトラブルが起こり難いのです。

 

あまりにも酷い状態で現状有姿売買との条件がある物件は避けた方が良いかもしれませんが、

場合によっては現状有姿売買も考えてみましょう。

 

【減価償却費】

減価償却費とは、一時的な支出を耐用年数に応じて少しずつ分割して費用化することです。

不動産投資の場合、物件購入価格を一括で経費として計上することはできません。

そもそも不動産は高額ですし、購入すると長期間保有するものですから、価値が長く続くものと考えられます。

申告の際には、不動産購入費を経費として計上し、その価格の目減り分を減価償却と呼ばれる一定の方法で減価償却費として計上します。

減価償却費を計算するには、その建物に応じた償却率を調べる必要があります。

 

その他

不動産投資にまつわる用語はとにかくたくさんありますが、ここでは「固定資産税」と「区分所有権」について説明します。

 

【固定資産税】

不動産を所有すると「固定資産税」を支払う義務があります。

土地や建物といった不動産を所有すると毎年納付することが定められています。

固定資産税の税額につきましては「固定資産税評価額×1.4%」で計算されますが、都市計画税もかかる物件の場合は少し違います。

 

【区分所有権】

区分所有権は、マンションの一室など建物の一部を構成していて、独立して住居や店舗などとして使用可能な部分についての所有権のことを指します。

個人投資家が保有するマンションの売買はこの区分所有権の売買ということになります。

 

まとめ

不動産投資においてはさまざまな専門用語があり、全てを把握するのは難しいものですが、

よく耳にする用語や重要になってくる用語の意味は把握しておくと良いでしょう。

もしわからないことがあれば、専門家や不動産会社に質問することも大切です。