不動産投資のデメリット

高額な投資額

不動産投資のデメリットのひとつが高額な投資額です。

例えば、新築アパートを建てて経営を始める場合、初期費用がかなり高額になることが予測できます。

アパートの建築費用の相場は木造で坪単価40~60万円、鉄骨で坪単価60~80万円です。

部屋数が多く、規模が大きくなればなるだけ建築費用は高額になります。

その他に土地購入費用がかかります。

相続などで最初から土地を所有していれば問題ありませんが、所有する土地がない場合は、土地購入費用が加算されます。

土地の価格は立地や広さによって大きな差が出るものです。

その他諸経費が想像よりもはるかにかかるでしょう。

中古アパートを購入して家賃収入を得る場合であっても、アパート購入費用という大きなお金が必要になります。

新築と比較すると安く済ませることはできるものの、新築のように担保力が高くないため、金融機関から多くの融資を受けることが難しいといえるでしょう。

また中古アパートの場合、状態によっては多額のリフォーム費用や修繕費用がかかります。

そのため多くの自己資金が必要になってしまいます。

アパート経営だけでなく、一軒家賃貸経営、マンション経営など自分で建物を所有するとなると高額な初期費用がかかることはデメリットのひとつです。

高額な初期費用を回収するまでにかなりの期間がかかりますし、仮に失敗した時に大きな損失を担ってしなうことにもなります。

毎月の家賃収入で得た利益を返済にしようとお考えの方も多いかもしれませんが、不動産投資では空室リスクもあるため、思うように返済ができないなんてことも考えられます。

そういった場合は自己資金で返済しなくてはならないため大きな負担になります。

 

不動産投資をするために自己資金だけでは足りず、金融機関に融資を依頼したとしても審査が通らない場合もあります。

審査が通らない場合は、資金不足となり不動産投資を始めることができないこともあります。

このようなデメリットを頭に入れて不動産投資を考えるようにしましょう。

金利の変動

不動産投資を始めるにあたり、まず不動産を購入します。

自己資金では難しい場合、金融機関から融資を受けて購入するのですが、その返済は長期に渡ると考えましょう。

そのため、返済期間中に金利が変動するリスクがあります。

金利が上昇するとそれだけリスクが高まります。

融資を受ける際には「固定金利」もしくは「変動金利」を選ぶのが一般的です。

  1. 固定金利とは

    返済期間中に金利が変わらないものが固定金利です。

    借り入れた時から完済するまで金利がずっと変わらないので、景気に左右される心配がありません。

    しかし市場金利が低くなった場合でも借り入れた時の金利のまま返済していくことになります。

    固定金利を選択すると、僅かですが借り入れの際の金利が高くなるのが特徴です。

    市場金利が高くなっても金利が変わらないのはメリットといえるのですが、逆に市場金利が下がった場合はデメリットになることを覚えておきましょう。

  2. 変動金利とは

    返済期間中に市場の金利と連動するのが変動金利です。

    市場金利が大幅に上昇してしまうと返済額が増えてしまいます。

    一方で市場金利が大幅に下落すれば得をするというわけです。

    市場金利の将来的な予測は非常に難しく、変動金利を選ぶのであればある程度金利上昇リスクは覚悟しなくてはなりません。

    このように、市場金利の変動によるリスクは不動産投資において不可欠です。

    自己資金で不動産投資を始めるのはデータなしあれば関係ありませんが、金融機関から融資を受ける際は金利の変動も視野に入れておく必要があります。

空室のリスク

不動産投資において最も大きなリスク・デメリットといえばやはり空室リスクではないでしょうか。

不動産投資を始めたからといって、必ずしも毎月予測していた家賃収入を得られるとは限りません。

物件のほとんどが空室なんて状況もないとは言えませんので、そうなると当然家賃収入は見込めなくなってしまいます。

また全室埋まらず一部空室になったとしても、期待していた家賃収入を見込むことができなくなってしまいます。

例えば、不動産投資を始めるにあたり、金融機関から融資を受けたとします。

空室が目立ち、期待していた家賃収入を得られなくなってしまうと、返済にも悪影響を及ぼすでしょう。

どんなに立地を選んで投資をしたとしても、絶対に空室にならない保証はありません。

経年劣化や設備故障などで定期的にリフォームしたり修繕する費用もかかってくるでしょう。

 

また、空室リスクの他にも入居者の家賃滞納リスクも考えられます。

この場合も予測していた家賃収入が見込めなくなってしまいます。

空室リスク同様、融資の返済に影響を及ぼす恐れがありますし、滞納していたからといって、入居者にすぐに退去してもらうことも難しいでしょう。

特に管理会社を通さず、自分で管理を行っている場合は尚更難しいといえるのではないでしょうか。

家賃滞納リスクを軽減するには、やはり管理会社に管理を依頼することをおすすめします。

 

そしてもうひとつ、知っておかなければならないリスクがあります。

それが家賃下落のリスクです。

建ててから年数が経つに連れて家賃が下落することは一般的です。

家賃設定はもちろん所有者が行うものですが、相場というものがあります。

相場よりも高い家賃では空室が目立つことが考えられます。

そのため、周辺の状況や建物に合わせて家賃設定をする必要があります。

こういった家賃の下落に関してもリスクとして最初から踏まえておくことが大切です。

まとめ

不動産投資を始める前にはどのようなリスクがあるかを知っておかなくてはなりません。

今回ご紹介しましたデメリットは最低限頭に入れておく必要があります。

しかし最初に説明しました高額な投資額については、不動産投資の種類を選ぶことで回避することが可能です。

金利の変動に関しても、融資を受けなければ問題のないものです。