日本の台風被害

不動産投資をするなら覚えておきたいのが災害被害についてです。

日本は台風大国であり、毎年各地が大規模な被害に遭っています。

被災される方も非常に多く、ほとんどの方が台風の予報を気に掛けます。

多くの人の記憶に新しいのが2019年10月に発生した台風19号ではないでしょうか。

台風19号は各地に大きな被害をもたらしました。

多くの川が氾濫し、これまでにないような浸水被害に見舞われました。

元来、日本は高温多湿の気候でこれまでも多くの水害が発生してきましたが、

地球温暖化による記録的な豪雨が続き、地盤が緩み地価が大幅に下落する事態にまで陥っています。

 

日本のこのような台風被害に戦々恐々といているのは不動産投資家も同じではないでしょうか。

不動産投資において自分が住む地域以外の物件を購入することは珍しくないものです。

どの地域も大規模な台風被害に遭ってもおかしくない時代ですが、そのなかでも水害に強い不動産もあるということを忘れてはいけません。

 

【水害に強い不動産とは】

集中豪雨をはじめ、日本の台風は河川の氾濫を引き起こし、大規模な洪水や土砂災害を引き起こします。

住宅が床上浸水、床下浸水するだけでなく、最悪の場合激流で流されてしまうこともあります。

床上浸水してしまうと建物は汚染されてしまい、専門的な清掃・消毒が必要になるだけでなく、大規模なリフォームも必要になります。

土砂災害が起こった場合は、建物が半壊どころか全壊してしまうことも。

そうなると大規模な修繕は必要不可欠になるでしょう。

このような被害を避けるためにも、水害の被害を受け難いエリアの建物を選ぶことが重要になります。

水害に強いエリアを選ぶには、各自治体が公開しているハザードマップや、国土交通省のハザードマップポータルサイトなどをよく確認することが大切です。

誰もがご存じのとおり、河川周辺は浸水の危険性が高いものです。

もちろん全ての河川周辺ということではありませんが、長い年月の中で浸水の危険性が高いエリアは避けた方が無難でしょう。

しかしながら、近年の日本において絶対に安全であるといえるエリアはないに等しいかもしれません。

不動産投資では、そのなかでできるだけ台風被害や豪雨被害、その他自然被害の少ないエリアを選ぶことが大切でしょう。

 

一棟投資を例にシミュレーション

不動産投資を始める前に、台風被害に遭った場合の対応や費用などを考えておかなくてはなりません。

一棟投資は土地と建物全てを購入して所有する不動産投資方法です。

一棟投資は投資というよりも経営に近いものがあります。

そのため、さまざまなことを想定しておかなくてはなりません。

近年、超大型台風の襲来や大きな地震が頻繁に起きたせいで、被害に遭った地域では普通に暮らすこともできない方も多いのです。

台風だけでなく、災害についてはいつ起こるかわからないため、どれほど予測したくても発生を予測できるものではありません。

ただ、災害発生の予測はできないとしても、災害が発生した場合のシミュレーションをすることは大切です。

 

台風被害に遭った賃貸物件は基本的に保険かオーナーの実費となるケースが多いのです。

台風被害に遭った場合の対応例を紹介していきます。

 

【床上浸水被害】

保険において水害で補償されるのは床上浸水からです。

床下浸水は対象外であることは頭に入れておきましょう。

保険申請をするには床上まで浸水していたことがわかる証拠を提出する必要があります。

実際に床上浸水状態で物件の写真を撮影するのは人命にも関わるため難しいのですが、

水が引いてから床上まで浸水していたことがわかる証拠写真を撮影しましょう。

水が引いた状態でも床上浸水であればすぐにわかります。

壁にメジャーなどをあてた状態で日付のわかるように撮影しましょう。

床上浸水した際の修繕項目は以下のとおりです。

 

・床の全面張替え

・内装張替え

・電気工事

・ドアや収納などの建具の取替え

・廃材の処理

・設備の全面交換

・敷地内の清掃・消毒

・断熱材取替え

など

 

上記にかかる費用は少なくても約900万円といわれていますが、

実際には入居者のためにも早急に対処しなくてはなりません。

そのエリアに被害が多い場合は、施行会社も忙しくなりますが、

できるだけ早急に対処しなくては入居者も去ってしまいます。

そのため、できる限り早急に対処することが求められるでしょう。

管理会社を利用している場合は、管理会社にお任せするのもひとつの手です。

 

保険を考えよう

不動産投資をするのであれば、災害に備えて保険を考えなくてはなりません。

不動産投資において保険は必須ともいえます。

仮に所有する物件が災害でダメージを受けてしまったら、家賃収入を得られません。

酷い被害に遭った場合には物件を手放さなくてはならないこともあります。

この問題に対処するにはやはり保険に加入することが大切です。

 

ではどのような保険に加入するべきなのでしょうか。

第一に優先すべき保険は「火災保険」でしょう。

火災保険は災害リスクをカバーしてくれる代表的な保険です。

火災保険と地震保険で加入が必須となるのが火災保険です。

金融機関でローンを組む際には火災保険の加入を求められるのが一般的です。

ただ、同じ保険であっても保険会社によって保険料には差がありますし、

補償内容にも差があるので保険会社を選ぶことも大切です。

火災保険のオプション(特約)としてはさまざまなものが存在します。

風被害や雪害、水害に対して補償してくれるオプションもあるので、保有する不動産の地域の特徴を考えて加入することをおすすめします。

 

また、必ず入っておきたいのが地震保険です。

日本は台風大国でもあり地震大国です。

いつどこで大きな地震が起こるかわからないのが現状です。

地震により建物が倒壊する恐れもあります。

地盤がしっかりしているかしていないか不明な点が多いため、地震保険には加入しておくことをおすすめします。

このように補償を充実させればリスクを軽減できます。

ただあまりにも保険をかけすぎて保険料が支払いきれないということにはならないように注意しましょう。

 

まとめ

いかがでしたか。

日本ではさまざまな災害が起こってしまいます。

不動産投資を始めるにあたり、その災害に対処するためにきちんと加入する保険を選ぶ必要があります。

何も無いことが一番ですが、何かあってからでは遅いのです。

今後起こりうる災害に対し、その被害に遭ったことを想定して保険を選びましょう。