これまで小規模で不動産投資をおこなってきたみなさん。

そろそろ利益がより多くでそうな事業用の不動産投資も始めたいとお考えではないでしょうか。

ただ、初めて事業用不動産を購入するためには、何から始めればいいかわからないですよね?

「不動産投資で利益を出したい」
「事業用不動産投資を始めてみたい」

そんな思いをもっている方に今回、不動産を選ぶ際のポイントから投資までの流れをマニュアル化し、解説しました。

不動産投資の参考にしてみてください。

事業用の不動産投資とは

はじめに事業用の不動産投資についてご紹介します。

事業用不動産とは、収益を得ることを目的に所有する不動産のことです。

なかでも毎月一定の家賃収入を得ることを目的としている不動産を「収益不動産」と呼び、大きく分けて「住居系」と「商業系」の2つに分けることができます。

(例)
「住居系」=一戸建て、賃貸マンション、アパート…
「商業系」=オフィスビル、テナント…

上記の不動産以外にも、工場や倉庫、研究所などの産業施設用地もあります。

自分たちが住む家ではなく、このような事業用の物件に投資することが、事業用の不動産投資になります。

事業用の不動産投資について、選ぶポイントから投資までの流れを解説!

次に、事業用不動産を選び、購入するまでの流れを解説します。

事業用の不動産投資の流れは以下のようになります。

  1. 計画を立てる(予算、リターン見込みなど)
  2. 不動産会社を選ぶ
  3. 物件を見学
  4. 買付証明書を提出
  5. 売買契約、手付金
  6. ローン審査(融資を受ける場合)
  7. 決済、引き渡し
  8. 管理会社を選ぶ

1.計画を立てる(予算、リターン見込みなど)

どのくらいの予算を用意して不動産を購入し、どれだけのリターンを見込むのかといった不動産投資の計画を最初に立てましょう。

注意点としては、投資する金額に比例してリスクも大きくなるので、まだ投資を始めてからそんなに経っていないみなさんは、必要以上に目標を高く設定しないようにするのがおすすめです。

2.不動産会社を選ぶ

次に、どのくらいの予算で不動産を購入するのかが決まったら、不動産会社を選びましょう。

不動産会社にも得意な分野とそうでない分野がありますので、みなさんが購入したい不動産が住居系なのか商業系なのかによって、選ぶ不動産会社も変わってきます。

自分が購入したい不動産の分野を得意とする不動産会社を選びましょう。

3.物件を見学

不動産会社が決まったら、気に入った物件を見学しましょう。

事業用不動産を選ぶときのポイント

不動産投資を成功させるためには、より収益が得られそうな物件を探す必要があります。

そういった物件を選ぶときのポイントとして、「空室リスク」と「利回り」があります。

まず、空室を避けるためには、物件を見学する際に次の3点をチェックしましょう。

  • 利便性(駅チカ、中心市街地にすぐ行ける、スーパー・コンビニ・飲食店が多い)
  • 設備やデザイン(防犯カメラ・オートロックなどのセキュリティ、ユニットバスかそれぞれ独立しているか)
  • 管理やメンテナンスが行き届いている(定期点検、修繕計画、綺麗さ)

次に、利回りを高くするには、表面利回りではなく実質利回りを確認する必要があります。

単に賃料だけでなく、そこから管理費や税金などのランニングコストを引いたら、いくら収益が得られるのかといった実質利回りをもとに不動産を選びましょう。

買付証明書を提出する

気に入った物件が見つかったら、買付証明書を提出しましょう。

売りにだされている価格より低い価格を提示することで値引きしてもらえることもあります。

売買契約、手付金

みなさんが書いた買付証明書に売り主が合意したら、支払期日などをまとめ売買契約を締結します。

売買契約を締結する日には、物件価格の1割程度の手付金を支払わなければいけません。

また、例外もありますが、一般的には、不動産会社への仲介手数料も売買契約時に半額支払う必要があります。

ローン審査(融資を受ける場合)

もし融資を受けるのならば、金融機関のローンの審査を待たなければいけません。

また収益を目的としているので住宅ローンを利用することができず、利用できるのは事業用のアパートローンや不動産投資ローンになります。

審査の結果が出るまでに、早くて2週間、遅くて3ヶ月かかる場合があるので心に留めておきましょう。

決済、引き渡し

ローンに通ることができたら、いよいよ決済、引き渡しになります。

このとき、不動産会社に残りの仲介手数料半額を払います。

仲介手数料の目安

不動産会社に支払う仲介手数料では多額な資金が必要になりますので、事前に不動産投資会社にいくら必要なのか確認しておきましょう。

売買価格200万円以下 売買価格の5%+消費税(10%)
売買価格200万円超~400万円以下 売買価格の4%+2万円+消費税(10%)
売買価格400万円超 売買価格の3%+6万円+消費税(10%)

管理会社を選ぶ

最後に、引き渡しのときに管理会社を決めましょう。

売買契約をするあたりから管理会社の相談もしておくと、スムーズに終えることができます。

事業用不動産投資をはじめる際の注意点

小口などの不動産投資とは異なり、必要資金が大きくなります。

また、地震や火災などの天災のリスクがあることも心得ておきましょう。

地震保険は最大で損害額の半分しか出ないなどへの懸念もありますが、念の為、火災保険や地震保険に加入しておくことをおすすめします。

小規模の投資から次のステップへ!事業用の不動産投資を成功させましょう!

今回は、事業用の不動産投資のマニュアルを解説しました。

不動産投資を成功させるためには、これまで小規模で投資をおこなってきた方も、より多くの収益がでるように自分の不動産投資のスタイルを工夫していく必要があります。

ただし、投資する資金が大きくなれば、それだけリスクも大きくなりますので、計画や不動産会社選び、物件選びは慎重にしなければなりません。

ぜひ今回のマニュアルを参考にしながら不動産投資に挑戦してみましょう。